日前,中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告(2019年06月)》以及《中國城市競爭力第17次報(bào)告》,對(duì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行了分析。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前中國樓市整體趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)更加明顯,結(jié)構(gòu)性分化進(jìn)一步加劇。其中,一線城市房價(jià)總體平穩(wěn)、準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)延續(xù)上漲、三四線城市房價(jià)漲速繼續(xù)下降。分析人士指出,隨著“房子是用來住的,不是用來炒的”理念深入人心以及各地發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,更加理性、更加平穩(wěn)已經(jīng)成為樓市新常態(tài)。
總體平穩(wěn)分化加劇
最新數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場依然保持了總體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉介紹,5月份,各地繼續(xù)落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制,房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。初步測算,4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價(jià)格上漲0.5%,漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,漲幅略有擴(kuò)大;二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%,漲幅與上月相同。
針對(duì)不同類別城市房地產(chǎn)市場的分化,中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》指出,與三四線城市相比,準(zhǔn)一線及二線城市具備更強(qiáng)住房需求增長潛力;與一線城市相比,準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)手段又相對(duì)薄弱。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場相對(duì)易漲難跌,一旦房價(jià)回暖,房價(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間也要長于其他城市。報(bào)告認(rèn)為,與一二線城市相比,三四線城市房價(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足,政府的市場調(diào)節(jié)手段也更為有限,部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后,房價(jià)將因后續(xù)需求不足進(jìn)入下跌階段。
北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,今年以來,中國樓市總體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn),一方面是因?yàn)榻?jīng)過20多年的快速發(fā)展,不少地區(qū)的房價(jià)累計(jì)漲幅已經(jīng)較高,另一方面則是因?yàn)楦鞯卦趫?jiān)持嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí),加大了保障性住房的供給力度及長租市場的支持力度?!氨热缦拶徴?,就將購房資格與本地工作年限相掛鉤,確保長期在本地工作生活的人能夠優(yōu)先滿足自住需求?!焙尉S達(dá)說。
堅(jiān)持回歸居住屬性
樓市趨穩(wěn),還意味著其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)正在變得更加良性?!吨袊鞘懈偁幜Φ?7次報(bào)告》指出,當(dāng)前,中心城區(qū)外溢給更大城市區(qū)域發(fā)展帶來希望,空間擴(kuò)散的城市形態(tài)正帶動(dòng)更大的區(qū)域走向繁榮。與此同時(shí),報(bào)告也指出,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長同時(shí)存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng),當(dāng)房價(jià)水平較低時(shí),房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動(dòng)效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng),而當(dāng)房價(jià)水平過高時(shí),負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動(dòng)效應(yīng)。2018年,中國房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。
前不久,中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上指出,近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。郭樹清強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)業(yè)過度融資,不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源,也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為,使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。
“當(dāng)你買一套房子自己居住,意味著你每個(gè)月都有一筆等額的市場租金收入,同時(shí)有一筆等額的消費(fèi)支出,也意味著你的住房生產(chǎn)出等額的增加值;如果你再買一套住房出租,同樣有收入和產(chǎn)出;但是當(dāng)你買了房子只用于投資或投機(jī),并不出租,那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭?!惫鶚淝逭f。
何維達(dá)認(rèn)為,房地產(chǎn)市場對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用必須以發(fā)展的眼光來辯證看待。“客觀上看,房地產(chǎn)行業(yè)上游聯(lián)系著鋼鐵、水泥、工程機(jī)械等行業(yè),中游涉及著設(shè)計(jì)、銷售、金融等產(chǎn)業(yè),下游影響著家電、裝飾、家具等領(lǐng)域,其在過去20多年里確實(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了很大帶動(dòng)作用。如今,邊際效果正在發(fā)生遞減。因此,房地產(chǎn)只有堅(jiān)持回歸居住的屬性,避免過度投機(jī)、堅(jiān)持健康發(fā)展,才能繼續(xù)保持對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正向拉動(dòng)而不是負(fù)向擠出?!焙尉S達(dá)說。
“一城一策”將會(huì)延續(xù)
隨著樓市自身的持續(xù)走穩(wěn),市場上理性的聲音也越來越多。
貝殼研究院發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)半年報(bào)》顯示,二季度重點(diǎn)城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑,但這股力量尚不能支撐房價(jià)大幅向上。目前,重點(diǎn)城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場,認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動(dòng)力,“穩(wěn)”是下半年的主題,也是市場的常態(tài)?!皬膶?shí)際情況看,政策對(duì)于市場保持高度的敏感性,哪里市場有變化哪里就有潛在政策,在政策總體穩(wěn)定的背景下,‘一城一策’也是下半年及更長時(shí)間的政策基調(diào)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。
中國社科院相關(guān)學(xué)者認(rèn)為,隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進(jìn),各地方政府穩(wěn)定房價(jià)的主體責(zé)任進(jìn)一步落實(shí)。二線城市將繼一線城市之后,建立更為完備的市場調(diào)控機(jī)制,嚴(yán)控房價(jià)或成為一種常態(tài)。預(yù)計(jì)與2019年上半年相比,下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊,以避免房地產(chǎn)信貸過度擴(kuò)張推高房價(jià)。房地產(chǎn)融資的適度收緊,有利于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的降溫。
何維達(dá)預(yù)計(jì),未來房地產(chǎn)市場在整體更加平穩(wěn)、理性的同時(shí),分化程度也將更高?!澳壳埃痪€城市人口壓力較大,住房供求仍將長期維持偏緊狀態(tài);部分二線城市則因?yàn)榘l(fā)展速度較快而涌入更多年輕人口,進(jìn)而形成樓市的增量需求。與之相比,一些三四線城市房地產(chǎn)市場前期上漲更多由資金推動(dòng),因此未來如果人口吸引力難以跟上,房屋難以有效出租,當(dāng)?shù)貥鞘幸矔?huì)隨之低迷。”