翻遍電商評(píng)論尋找行業(yè)痛點(diǎn)，高溫下冒充買(mǎi)家草根調(diào)研了十里河建材市場(chǎng)，拜訪多家智能門(mén)鎖企業(yè)，通過(guò)各種關(guān)系請(qǐng)教業(yè)內(nèi)專家，過(guò)去一個(gè)多月里，我們通過(guò)以上方法獲得了很多珍貴的一二手資料。

同時(shí)，我們整理了大量統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)庫(kù)和第三方報(bào)告的信息，為每個(gè)數(shù)據(jù)的可信度多方考證，為每個(gè)假設(shè)的合理性反復(fù)推敲，所得、所思全部輸出在75頁(yè)P(yáng)PT的《鯨準(zhǔn)研究院|2018中國(guó)智能門(mén)鎖行業(yè)深度研究報(bào)告》（后文簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），本文旨在將報(bào)告中的部分重要觀點(diǎn)摘出，來(lái)論證智能門(mén)鎖這個(gè)賽道的確定性。

一、開(kāi)篇明義概念先行——什么是智能門(mén)鎖？哪些分類？

通俗來(lái)理解，具有指紋開(kāi)鎖、密碼開(kāi)鎖、App藍(lán)牙開(kāi)鎖、聯(lián)網(wǎng)等任一功能的門(mén)鎖均稱為智能門(mén)鎖。

按照客戶進(jìn)行分類，分為家庭智能門(mén)鎖和公寓智能門(mén)鎖，家庭鎖的客戶即我國(guó)4億家庭，公寓鎖客戶為以鏈家的自如為代表的B端（商家），它們運(yùn)營(yíng)著3000萬(wàn)套公寓（所有B端運(yùn)營(yíng)的用于出租的住房都算，包括集中式和分散式）。

如上圖所示，家庭鎖普遍外觀精致、有指紋識(shí)別，均價(jià)1500元；公寓鎖沒(méi)有指紋識(shí)別，只有密碼，外觀相對(duì)粗糙，分內(nèi)外門(mén)鎖，均價(jià)500元。

二、智能門(mén)鎖行業(yè)現(xiàn)狀——需求證實(shí)，市場(chǎng)廣大

2017年我國(guó)家庭端智能門(mén)鎖銷(xiāo)量600萬(wàn)套，公寓端銷(xiāo)量200萬(wàn)套，行業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)100億元，在2016年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了翻倍，增長(zhǎng)迅猛， 2018年有望繼續(xù)翻倍。

截至2018年6月底，我國(guó)4億家庭智能鎖滲透率5%左右，3000萬(wàn)套B端運(yùn)營(yíng)的租賃公寓滲透率10%左右。

5%是一個(gè)很奇妙的數(shù)字，一般來(lái)說(shuō)，一種新產(chǎn)品的滲透率達(dá)到5%左右的時(shí)候，都是比較好的投資時(shí)點(diǎn)，5%的滲透率，一方面驗(yàn)證了需求是真實(shí)的，另一方面預(yù)示著還有很大的發(fā)展空間。

下面我們從公寓鎖和智能鎖兩個(gè)市場(chǎng)分析為什么需求這么強(qiáng)。

三、公寓鎖——成本低是王道，能用數(shù)據(jù)盡量不“講道理”

首先說(shuō)公寓鎖的需求，因?yàn)楣㈡i的客戶是自如等運(yùn)營(yíng)方，公司化運(yùn)營(yíng)，決策主要考慮經(jīng)濟(jì)性和效率，比較容易分析。

自如等公司運(yùn)營(yíng)租賃公寓，有以下行業(yè)痛點(diǎn)，都可以被智能鎖解決，相信有租房經(jīng)歷的讀者都很容易理解：

“免送鑰匙”、“換租客免換鎖”、“催租神器”三大功能大大提高了運(yùn)營(yíng)方的效率，節(jié)省了人力、換鎖等成本，為了讓大家更直觀得看到智能門(mén)鎖對(duì)效率的提升，本著能列數(shù)據(jù)盡量不“講道理”的原則，我們算了一筆經(jīng)濟(jì)賬：

以最主流的運(yùn)營(yíng)方作為中間商的商業(yè)模式為例，即運(yùn)營(yíng)方從公寓業(yè)主那里租賃住房，再向租客轉(zhuǎn)租賺取“差價(jià)”。

關(guān)鍵假設(shè)如下：

以200套公寓體量算經(jīng)濟(jì)賬，以3年為對(duì)比時(shí)間，運(yùn)營(yíng)方“差價(jià)”為300萬(wàn)，運(yùn)營(yíng)方的盈利情況主要看成本控制，關(guān)鍵數(shù)據(jù)如下：

智能鎖方案成本35萬(wàn)，機(jī)械鎖成本162萬(wàn)，僅為機(jī)械鎖成本的不到1/4。

這里測(cè)算中有一個(gè)關(guān)鍵假設(shè)，就是智能鎖方案一個(gè)人能管理200套房源，而機(jī)械鎖方案一個(gè)人只能管理20套房源，這個(gè)假設(shè)是我們?cè)L談業(yè)內(nèi)人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，我們對(duì)這個(gè)假設(shè)做了敏感性分析之后發(fā)現(xiàn)，即使智能鎖方案中每人管理的房源只有30套，成本依然低于機(jī)械鎖，具體測(cè)算過(guò)程參看我們的《報(bào)告》，可見(jiàn)從經(jīng)濟(jì)性來(lái)看，智能門(mén)鎖方案完勝。

截至2018年6月底，600萬(wàn)套大B運(yùn)營(yíng)的公寓已經(jīng)有大約25%的比例安裝了智能鎖，未來(lái)這個(gè)比例將不斷提高，雖然目前也存在一些問(wèn)題，比如租客丟了東西，運(yùn)營(yíng)方無(wú)法“自證清白”，但這些非經(jīng)濟(jì)性因素改不了大趨勢(shì)。

四、家庭鎖——錢(qián)包被消滅了，鑰匙還會(huì)遠(yuǎn)么？

公寓鎖的需求我們可以通過(guò)算賬的方法來(lái)說(shuō)明，家庭鎖這端是否購(gòu)買(mǎi)全憑消費(fèi)者喜好，我們只能“講道理”，并通過(guò)一些數(shù)據(jù)來(lái)佐證。

2017年我國(guó)家庭智能鎖出貨600萬(wàn)套，同比翻了一倍，家庭鎖出現(xiàn)井噴我們認(rèn)為主要是以下原因：

第一，傳統(tǒng)機(jī)械鎖有著諸多使用痛點(diǎn)。最大的痛點(diǎn)是需要帶鑰匙，很多人都會(huì)有一些經(jīng)歷，出了門(mén)發(fā)現(xiàn)忘了帶鑰匙、鑰匙丟了、出去跑步鑰匙帶著不方便、家人忘帶鑰匙需要送、親人朋友來(lái)拜訪家里沒(méi)人需要門(mén)口等待；而智能鎖可以完美的解決這些問(wèn)題。2018年7月，騰訊家居和德施曼聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)智能鎖消費(fèi)者分析報(bào)告》，報(bào)告指出，“方便，不用帶鑰匙”是消費(fèi)者最大的購(gòu)買(mǎi)因素，有66%的用戶表示未來(lái)考慮購(gòu)買(mǎi)指紋鎖。

第二，隨著錢(qián)包被消滅，拿鑰匙的痛點(diǎn)將被凸顯。曾幾何時(shí)，手機(jī)、錢(qián)包、鑰匙是每個(gè)人出門(mén)前需要檢查的“三大件”，隨著移動(dòng)支付、二維碼刷公交等工具的普及，越來(lái)越多的人出門(mén)不帶錢(qián)包，鑰匙的不便性就凸顯出來(lái)了。

第三，問(wèn)題越來(lái)越少，功能越來(lái)越多。隨著智能門(mén)鎖技術(shù)的進(jìn)步，“假指紋問(wèn)題”、“識(shí)別率低”、“可靠性不強(qiáng)”等問(wèn)題已經(jīng)基本得到了解決，除此之外，聯(lián)網(wǎng)后的智能門(mén)鎖的實(shí)用功能和應(yīng)用場(chǎng)景越來(lái)越多。

第四，價(jià)格進(jìn)入普通家庭接受范圍。隨著智能手機(jī)的大發(fā)展，指紋識(shí)別模塊、無(wú)線聯(lián)網(wǎng)模塊等組件的價(jià)格迅速下降，帶動(dòng)了智能門(mén)鎖價(jià)格下降，目前主流的智能門(mén)鎖的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了2000元左右，越來(lái)越能為普通人接受。

第五，年前人接受程度高，公寓鎖產(chǎn)生溢出效應(yīng)。隨著80后、90后越來(lái)越多的成為購(gòu)房、裝修的決策主體，從小接觸電子設(shè)備的他們對(duì)智能門(mén)鎖的接受程度比較高，公寓端的智能門(mén)鎖普及產(chǎn)生了溢出效應(yīng)，正所謂“由儉入奢易，由奢入儉難”，年輕人租房、旅游等場(chǎng)景下使用智能門(mén)鎖形成習(xí)慣后，購(gòu)買(mǎi)住房后選擇智能門(mén)鎖的概率極高。

此外，除了“無(wú)鑰匙開(kāi)鎖”是核心功能外，智能門(mén)鎖還有一些“錦上添花”的功能，比如，可以給保潔遠(yuǎn)程分發(fā)開(kāi)鎖權(quán)限，對(duì)工作繁忙的人來(lái)說(shuō)很方便；再比如，可以監(jiān)測(cè)獨(dú)居老人生活是否規(guī)律，這對(duì)在外地工作，無(wú)法近距離照顧父母的兒女很重要；再比如，門(mén)鎖未關(guān)會(huì)手機(jī)推送報(bào)警，這對(duì)很多強(qiáng)迫癥患者是福音；這些需求相對(duì)小眾，但對(duì)相應(yīng)的人來(lái)說(shuō)是“剛需”。

此外，我們?cè)倏匆恍?shù)據(jù)來(lái)佐證家庭智能鎖需求的旺盛。

截至2018年6月，歐美家庭智能鎖滲透率35%，日韓60%，中國(guó)僅5%，無(wú)數(shù)案例告訴我們，其實(shí)全世界的人喜歡的東西都都是類似的，大家都喜歡便捷、美觀、有趣等產(chǎn)品，但是“經(jīng)濟(jì)時(shí)差”是存在的，我國(guó)家庭智能鎖的普及是可以參照歐美、日韓的發(fā)展路徑的。

另外，2018年房開(kāi)商的精裝房樓盤(pán)已經(jīng)有3成左右預(yù)裝了智能門(mén)鎖，這個(gè)角度上來(lái)看，家庭智能門(mén)鎖已經(jīng)得了精裝房用戶的認(rèn)可，而這批用戶，正是家庭用戶中的先行者。

五、未來(lái)規(guī)模測(cè)算——小門(mén)鎖、大市場(chǎng)

基于以上分析，我們做了一些關(guān)鍵假設(shè)，從而對(duì)未來(lái)智能鎖市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，具體假設(shè)和依據(jù)請(qǐng)參看《報(bào)告》，限于篇幅，這里只列出幾個(gè)關(guān)鍵假設(shè)。

我國(guó)每年新房銷(xiāo)售和二手房交易大概為2500萬(wàn)套，我們假設(shè)到2022年有50%的交易伴隨著智能門(mén)鎖的銷(xiāo)售。

國(guó)家衛(wèi)計(jì)委公布我國(guó)有4.3億家庭，3000萬(wàn)我們歸類到公寓市場(chǎng)，我們假設(shè)4億存量家庭到2022年智能鎖滲透率達(dá)到35%，達(dá)到歐美2018年水平.。

公寓鎖端，我們假設(shè)大B管理的房源數(shù)量年增速40%，智能鎖滲透率每年增長(zhǎng)10%；小B管理的房源數(shù)量不變，滲透率略高于家庭鎖滲透率。

基于大量行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和以上假設(shè)，我們做出以下測(cè)算：

到2020年，我國(guó)智能門(mén)鎖的年銷(xiāo)量將超過(guò)4000萬(wàn)把，總市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)400億元，2018、2019、2020將是智能門(mén)鎖的黃金三年。如果對(duì)400億市場(chǎng)規(guī)模沒(méi)有概念，這里給出一個(gè)參照物，2017年我國(guó)電影市場(chǎng)總票房也就500億人民幣。

六、市場(chǎng)格局預(yù)測(cè)

據(jù)全國(guó)鎖具信息中心公布數(shù)據(jù)，截止至2018年6月底，我國(guó)智能門(mén)鎖品牌已經(jīng)超過(guò)3500家，生產(chǎn)企業(yè)超過(guò)1500家，其中，全行業(yè)集中度CR20達(dá)到了60%，我們認(rèn)為，從2018年到2020年，我國(guó)家用智能門(mén)鎖將迎來(lái)大爆發(fā)，短期內(nèi)很多中小鎖企可能會(huì)憑借低價(jià)占有一些市場(chǎng)份額，市場(chǎng)格局將會(huì)趨向分散；到2020年，行業(yè)將迎來(lái)一次大的洗牌，一些粗制濫造的低價(jià)鎖可能會(huì)在使用三年以后出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，同時(shí)品牌鎖的價(jià)格也因?yàn)橐?guī)模經(jīng)濟(jì)而有所下降，比如大企業(yè)研發(fā)一套自動(dòng)組裝的流水線降低人工組裝成本，規(guī)模經(jīng)濟(jì)將是最強(qiáng)的護(hù)城河。

我們認(rèn)為市場(chǎng)格局方面可以類比手機(jī)，當(dāng)年智能手機(jī)爆發(fā)之后，也涌現(xiàn)出一大批山寨機(jī)，經(jīng)歷了先分散后集中的過(guò)程，2017年我國(guó)智能手機(jī)銷(xiāo)量的CR5接近80%，華為占比最高達(dá)到23%。但是門(mén)鎖行業(yè)因?yàn)锽端客戶多，線下渠道多等等原因，不會(huì)像手機(jī)那么集中，我們預(yù)計(jì)2020年TOP10的企業(yè)市場(chǎng)占比將超過(guò)50%，行業(yè)的第一龍頭年出貨量將突破400萬(wàn)套，甚至可能突破800萬(wàn)套，切走10%-20%的市場(chǎng)份額。

七、資本市場(chǎng)展望

根據(jù)本報(bào)告測(cè)算，到2020年，我國(guó)智能門(mén)鎖市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到400億人民幣以上，以凈利率10%測(cè)算（依據(jù)：新三板企業(yè)亞太天能的盈利水平），門(mén)鎖廠商全行業(yè)凈利潤(rùn)40億以上，我們認(rèn)為，行業(yè)TOP 10的廠商凈利潤(rùn)將全部達(dá)到1億以上，完全具備在A股上市的體量。

這里我們簡(jiǎn)單測(cè)算一下未來(lái)行業(yè)的頭部公司的市值體量，假設(shè)2020年，行業(yè)內(nèi)的龍頭公司占有市場(chǎng)份額10%，凈利潤(rùn)4億，且已經(jīng)上市。

根據(jù)我們之前的測(cè)算，行業(yè)在2020年以后進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，參考2018年8月A股家電行業(yè)的市盈率水平，我們?nèi)⌒袠I(yè)中位數(shù)20倍PE進(jìn)行計(jì)算，那龍頭公司的市值大約為80億人民幣，當(dāng)然，門(mén)鎖企業(yè)有用戶的住址信息、家庭成員數(shù)量、進(jìn)出門(mén)時(shí)間頻次等數(shù)據(jù)，但這些數(shù)據(jù)在合法合理的使用下能夠創(chuàng)造的價(jià)值有限，加上數(shù)據(jù)價(jià)值，龍頭公司的合理市值為100億左右。即使考慮龍頭公司的市場(chǎng)占有率可能會(huì)更高，前文中也提到，我們認(rèn)為不會(huì)超過(guò)20%，所以我們認(rèn)為200億人民幣市值是主營(yíng)業(yè)務(wù)只做智能門(mén)鎖企業(yè)的市值天花板。

關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域的投資人可以按照未來(lái)的鎖企的市值空間，結(jié)合自己的回報(bào)預(yù)期計(jì)算現(xiàn)下投資的合理價(jià)格，我們認(rèn)為，如果投資機(jī)構(gòu)現(xiàn)下能以合理估值投資行業(yè)龍頭企業(yè)，企業(yè)成長(zhǎng)疊加一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差，獲得3-5倍的投資回報(bào)并非難事。

門(mén)鎖項(xiàng)目布局超過(guò)兩個(gè)的投資機(jī)構(gòu)附下：

結(jié)語(yǔ)：

我們認(rèn)為，智能門(mén)鎖這條賽道的確定性非常強(qiáng)。

在投資中，我們常說(shuō)要“守正出奇”，選擇確定性強(qiáng)的賽道即為“守正”，至于不同選手如何選擇，就看投資人如何“出奇”了，又或許，買(mǎi)下整個(gè)賽道，只賺行業(yè)成長(zhǎng)的錢(qián)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。